Die Schließung von Bereichen gemeinschaftlichen Beisammenseins zwecks Prävention unkontrollierter Ausweitung der Infektionen mit dem Corona-Virus zeigt nun Auswirkungen auf Gewerberaum-Mietverhältnisse:
- Zum einen durch Umsatzrückgang auf nach wie vor in vertraglich vorgesehener Weise nutzbaren Flächen von Gewerberaum
- Zum anderen aufgrund von behördlichen Verordnungen, wie beispielsweise zwangsweisen Schließungen von Kinos
Rechtliche Auswirkungen solcher Beeinträchtigungen bestimmen sich entweder auf Grundlage des zwischen den Parteien vereinbarten Vertrags (falls der Vertrag einen solchen Casus vorsieht) oder - wenn keine oder keine wirksamen vertraglichen Vereinbarungen vorhanden sind - nach den gesetzlichen Bestimmungen.
Deshalb ist zu überprüfen, ob vertragliche Regelungen für die aktuelle Situation im Vertrag vorhanden sind. Im zweiten Schritt ist zu klären, ob es sich um individualvertragliche oder formularvertragliche Regelungen handelt. Insbesondere bei von Vermietern gestellten formularvertraglichen Regelungen, wie sie vielfach bei professionellen Vermietern in Verwendung sind, wird sich leider häufig die Unwirksamkeit entsprechender Regelungen zeigen. Dies gilt vor allen Dingen für Klauseln, die einen vollständigen Ausschluss der Rechte des Mieters vorsehen, wenn der Vermieter beeinträchtigende Umstände, so wie wir sie augenblicklich erleben, nicht zu vertreten hat.
Pro Vermieter:
Liegt keine oder eben eine ungültige vertragliche Regelung vor, greifen die gesetzlichen Regelungen ein. Besteht rein rechtlich betrachtet eine uneingeschränkte Möglichkeit zur Nutzung der Mietsache bei nur indirekten Folgen der Krisensituation (z.B. Umsatzrückgang oder häusliche Quarantäne der Mitarbeiter), ist nicht davon auszugehen, dass die Rechtsprechung dem Mieter ein Recht zuspricht, die Miete zu mindern oder den Vertrag zu kündigen. Dies kann aus den Gründen des fast 20-jährigen Urteil des Bundesgerichtshofs entnommen werden, welches besagt, dass, für den in seinen Auswirkungen ähnlichen Fall der dauerhaft ausbleibenden Besucher-Frequenz in einem Einkaufscenter das entsprechende Risiko allein den Mieter trifft und er gegenüber dem Vermieter keinerlei Rechte geltend machen kann.
Pro Mieter:
Wenn aber aufgrund behördlicher Anordnungen Einschränkungen der Nutzung der Mietsache bestehen oder die Nutzung der Mietsache für mehr als unerhebliche Zeit untersagt wird (siehe Kinos), können sich Mieter auf eine schon vom Reichsgericht begründete Rechtsprechung zur Beeinträchtigung der Geschäftsgrundlage des Vertrages berufen. Während im 1. Weltkrieg ein Verbot von Tanzveranstaltungen bestand, hatte das Reichsgericht eine Beeinträchtigung der Geschäftsgrundlage für Mietverträge für Tanzcafés angenommen. Diese Rechtsprechung wird auch in aktuellen Kommentaren zum BGB nach wie vor als zutreffend zitiert. Auf dieser Grundlage ist die Miete in bestimmten Fällen – je nach Grad der Beeinträchtigung – anteilig bzw. vollständig gemindert; möglicherweise sind auch die Betriebskosten bzw. -vorauszahlungen von dieser Minderung betroffen. Im Einzelfall ist jeweils zu entscheiden, ob darüber hinaus gehende Rechte bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses bestehen.
Wenn wir hier auf die rechtliche Ausgangssituation hinweisen, geschieht dies in der Absicht, Sie dafür zu sensibilisieren, dass es Ihnen als Vertragspartner - in dieser extremen Krisensituation - selbstverständlich freigestellt ist, von Vertrag oder gesetzlicher Regelung abzuweichen. Aus unserer anwaltlichen Sicht möchten wir Ihnen dringend empfehlen unter Vertragspartnern sehr schnell wechselseitig ins Gespräch zu kommen, um eine Einigung herbei zu führen, bevor laufende Zahlungen ausbleiben; wobei Sie unbedingt die von der Bundesregierung am 13.03.2020 angekündigten unbürokratischen Hilfen bei allen diesbezüglichen Entscheidungen bedenken sollten.
Da diese Hinweise sehr allgemeiner Natur sind, sind sie keinesfalls Ersatz für die Prüfung im Einzelfall. Gerne steht Ihnen das Team unserer Kanzlei für individuelle Informationen und Hilfestellungen zur Verfügung.
Ihre Kanzlei Becker § Hansen